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残った住宅ローン

売却後に残った住宅ローン

任意売却後、残ったローンは弁済する必要があります。

方法は2つで生活状況の中から支払えるだけ支払っていくという「分割弁済」と法的に債務を0円にする「自己破産」です。（自己破産については、別ページを参照）

分割弁済は、売却後に債権者と話し合い、「月額○○,○○○円ずつ支払う。」という約束をして弁済していく方法です。

弁済額は、それぞれの生活状況が違う為、「生活状況表（.pdf）」というものを債権者に提示し、月額の弁済額を決定していきます。支払額をすこしでも少なくしたいからといって、嘘を言う人も多く、債権者との交渉はかなりシビアになりますが、誠意を持って対応すること心がけましょう。

債権者側から見れば、残った債務は無担保の債権となります。
これは、サービサー（債権回収会社）内において、売却されることも多々あり、債権者が変われば、一括弁済の督促をされ、その都度、債権者と分割弁済の話し合いをする必要があります。

よく、債務放棄、債権の買取という話がありますが、これは簡単な話ではありません。
サービサーが、任意売却完了者に全額の一括支払いを、と強気で言ってみても、債権者には任意売却完了者の担保の抵当権(無担保債権化しているので)はすでに存在いたしません。　また債務者には支払いを続ける資力も無いのです。

従って無理な請求をしたところで意味が無いのです。おおかたは駄目で元々、新人回収業務員の回収トレーニング的な意味合いで督促をかけてくることが多いようです。

となると、任意売却後に債権者に残された債権回収の道は、現実的な回収を探るしか方法はないのです。
ここは極めて重要なポイントになります。他方で債権者は任意売却により、重荷の債権を無税で償却して帳簿から外し、財務処理上の決着がつけられる余地が出てきます。
つまり回収困難な債権の処理が出来るのです。ここも重要なポイントになります。

上記の事を、少し補足すると、債務者の資産状況や支払い能力から、債権全額の回収が出来ないことが明らかな場合には、貸倒とすることができるのが原則です。しかし不動産が下落していても、担保物がる限り、貸倒処理は認められません。

従って、任意売却で処理されて抵当権が無くなる意味は非常に大きいのです。

そのため債権放棄の文書は出さないまでも、事実上、取立てはしないと言うこともあり得る話です。当然の事ながら無担保債権ても、法的請求は出来ますが、無駄な手数と費用をかけることはしないのが通例です。ただし他に資産があるとか、給料や退職金が確実に入ると言った人は、間違いなく法的請求を含めた残債の支払いが求められることになります。

サービサーは、債権額の2% ～ 4%といった考えられないような値段で、債権を買取るのが一般的です。　それも10億円、20億円、100億円という債権のまとめ買いです。　このため、仮に督促を受けた債務者が残債の10%も支払うのなら、喜んで残りの債権は放棄しても良いと考えるけです。　もともと回収の見込めない債権である上に、買い取り価格を遙かに上回る回収になりますから、目標は十分に達成したことになります。

債権がサービサーに移れば、残債の問題は2% ～ 3%の支払いで買い取れる、と言った話をしばしば聞きますが、そう簡単にはいきません。　債権者には回収額が多くて困ることは有りませんし、建前は残債の全額回収が目標なのですから。　自分の債権の買い取りの交渉でサービサーが初めから値引きの話を出すことは有りません。　また、債務者が5% ～ 10%でどうでしょうかとなどと話しかけても、とんでもないで一蹴されます。

いずれにしてもサービサーは、まずは残債全額を、それも法的請求を絡めて請求してきます。｢出だしは大きく、強気で攻める｣が債権回収の基本です。　別に驚く必要はないのですが、債務者にすれば任意売却までしたのに、なぜと思うでしょう。　理由は、サービサーの担当者には、任意売却など関係ありませんし、それを知る由もありません。

任意売却か？自己破産か？

Ｑ：任意売却をすればいいのか？自己破産をすればいいのか？どちらが良いかわかりません。

Ａ：任意売却と自己破産はまったく別のものです。

任意売却は単純に不動産を売却する手法のことを言います。

自己破産とは、借金の法的整理のことです。

自己破産は、イメージが非常に悪いため、世間的には、非常に受け入れがたいものとなっておりますが、法的には、債務を免責できる救済の法律であると思います。

自己破産と任意売却の違いをよく知った上で、判断するべき事項です。

まず、任意売却は、不動産を売却（処分）する方法なので、住宅ローンを滞納していった時点で、3つの選択をしなければなりません。

1.　滞納を解消し、住宅ローンを完済するまで支払う。

2.　住宅ローンの返済ができないため、任意売却を行い、不動産を売却する。

3.　滞納していることを放っておき、競売にかかる。

この3つのうち、どれかを選択して、不動産を売却するのか？（せざるをえないのか？）どうかを選ばなければなりません。

仮に、任意売却や競売を選択した場合、残った債務は必ず追及を受けることになり、まずは、一括で返済を求められるますが、もちろん、一括で支払うことは難しいため、分割で支払う（分割弁済）か自己破産のどちらかを選択しなければなりません。

自己破産を考える前に、まず、任意売却をするべきかどうか？を考えてください。

自己破産は、任意売却後に手続きをするほうが費用も抑えられることもあり、任意売却後に自己破産をするほうが、時間はかかりますが、メリットが高いと考えます。
住宅ローン以外の債務がある場合には、一概にそうとも言えませんが、債務整理には、他にも方法があり、弁護士と連携をとることで、いろいろな方法が可能です。

専門性の高いお話しとなりますが、もし、お悩みのようであれば、一度、お気軽にお問い合わせください。